Descubra em quais situações o locador pode solicitar o imóvel antes do prazo e conheça as regras da Lei do Inquilinato para proteger seus direitos.
Por que a lei do inquilinato é tão importante para o locador?
Você já se perguntou se o locador pode, de um dia para o outro, exigir a devolução de um imóvel alugado?
Historicamente, muitos inquilinos viviam inseguros, pois o proprietário — também chamado de locador — podia forçar a saída sem justificativas sólidas.
Com a Lei do Inquilinato (Lei nº 8.245/91), essas regras mudaram.
A lei protege os inquilinos, mas também oferece segurança jurídica ao locador em casos de inadimplência ou descumprimento de obrigações.
Cada contrato de locação segue regras específicas, como prazos e hipóteses de retomada. Por isso, entender essas normas é essencial para evitar conflitos, prejuízos financeiros e desgastes judiciais. Seja você inquilino ou locador, conhecer seus direitos e deveres permite uma relação mais segura e equilibrada.
Panorama do mercado de aluguel no Brasil para o locador
De acordo com dados do IBGE, aproximadamente 20% dos domicílios no país são alugados.
Em metrópoles como São Paulo e Rio de Janeiro, essa taxa pode chegar a 25%. Além disso, segundo o Secovi-SP, só na capital paulista foram registradas cerca de 14.800 ações locatícias em 2022. Esses números demonstram que disputas sobre contratos de aluguel — muitas vezes relacionadas ao interesse do locador em retomar o imóvel — são recorrentes.
Por isso, saber em que momentos o locador pode solicitar a devolução é fundamental para evitar problemas.
Geralmente, esses conflitos surgem quando faltam cláusulas claras ou quando as partes desconhecem a Lei do Inquilinato.
O que diz a lei sobre a devolução antes do prazo pelo locador?
O artigo 4º da Lei do Inquilinato estabelece que, enquanto um contrato de locação estiver em vigor, o locador não pode exigir o imóvel de volta sem um motivo justo.
Isso garante estabilidade ao inquilino, que precisa do local para morar ou manter um negócio.
Porém, a lei reconhece circunstâncias especiais — conhecidas como “denúncias cheias” — nas quais o rompimento antecipado é permitido.
1. Exceções legais (artigo 9º) que beneficiam o locador
De acordo com o artigo 9º, o locador pode retomar o imóvel antes do término nas seguintes situações:
- Acordo entre as partes
Se locador e inquilino concordarem em encerrar o contrato antecipadamente. - Infração contratual ou legal
Se o inquilino descumprir cláusulas contratuais ou cometer atos proibidos por lei. - Falta de pagamento
Inadimplência do aluguel ou encargos (IPTU, condomínio etc.) permite a devolução antecipada. - Reparos urgentes
Obras impostas pelo Poder Público que não podem ocorrer com o inquilino no local. - Recusa em permitir obras
Se o ocupante impedir reformas indispensáveis, o locador pode exigir a saída.
Essas exceções equilibram a relação, impedindo que o inquilino use o imóvel de forma indevida e protegem o locador de prejuízos.
Contratos inferiores a 30 meses: impacto para o locador ao final do prazo
Muitos contratos no Brasil têm duração menor que 30 meses, principalmente em locações residenciais.
Ao final desse período, se nenhum dos dois lados se manifestar, há prorrogação automática por tempo indeterminado.
A partir daí, o locador só pode solicitar o imóvel:
- Com base nas hipóteses do artigo 9º.
- Ou conforme o artigo 47 da Lei do Inquilinato, que inclui casos como:
- Fim de contrato de trabalho (quando o aluguel estava ligado a um emprego).
- Uso próprio ou familiar (o locador precisa do imóvel para si ou para parentes próximos).
- Demolição ou reforma que amplie 20% da área.
- Locação contínua por mais de 5 anos.
1. Equilíbrio entre direito de propriedade e estabilidade do inquilino
No passado, o locador podia exigir a devolução sem justificativa, prejudicando quem planejava permanecer no imóvel.
A legislação atual procura equilibrar:
- Direito de propriedade: Reconhecer que o locador pode precisar do imóvel ou desejar vendê-lo.
- Estabilidade do inquilino: Garantir que o locatário não seja despejado de forma arbitrária.
Contratos de 30 meses ou mais: o que o locador precisa saber
Nos contratos de 30 meses ou mais, aplica-se o artigo 46 da Lei do Inquilinato. Ao término do prazo, o locador pode solicitar o imóvel sem precisar apresentar razões específicas, desde que notifique o inquilino com pelo menos 30 dias de antecedência. Caso o inquilino permaneça no imóvel após esse período e o locador não se manifeste, o contrato, portanto, passa a ser considerado de prazo indeterminado. Nesse caso, ele ficará sujeito às regras aplicáveis a prazos mais curtos, o que pode trazer implicações tanto para o locador quanto para o inquilino.
1. Um exemplo prático
Suponha que Roberta assine um contrato de 36 meses. Ao final desse período, o locador decide vender o imóvel e a notifica, concedendo um prazo de 30 dias para a desocupação. No entanto, se Roberta permanecer no imóvel além desse prazo e o locador não se manifestar, o contrato automaticamente se converte em prazo indeterminado. A partir desse momento, o locador precisará seguir as hipóteses legais previstas para a retomada do imóvel.
Conflito entre locador e inquilino
Veja o exemplo de Marcos e Helena.
Marcos alugou seu apartamento para Helena por 24 meses.
No fim desse prazo, Helena não saiu nem procurou renovar.
Marcos queria vender o imóvel para financiar outra casa.
Ele tentou exigir a saída de imediato, mas descobriu que, após a prorrogação automática, o locador só pode pedir o imóvel se houver um motivo legal (uso próprio, reformas urgentes, etc.).
Sem essas justificativas, teve de negociar com Helena um prazo amigável.
Problemas frequentes que o locador enfrenta
- Cláusulas incompletas ou confusas
Quando o contrato não define o que acontece após o prazo inicial, surgem conflitos sobre o momento de retomada pelo locador. - Desconhecimento da lei
Muitos proprietários desconhecem que a retomada do imóvel deve seguir prazos e hipóteses específicas. Como resultado, essa falta de informação pode levar a despejos irregulares ou ocupações prolongadas, aumentando os riscos e as complicações jurídicas. - Notificação tardia
O locador precisa formalizar a intenção de reaver o imóvel.
Comunicação verbal ou em cima da hora pode atrasar a desocupação. - Inadimplência
Se o inquilino não paga o aluguel, o locador deve recorrer às medidas legais adequadas, em vez de tentar forçar a saída.
Ferramentas e dicas práticas para o locador
- Controle de prazo
Use uma planilha ou calendário para acompanhar datas de início e término dos contratos.
Assim, o locador planeja melhor quando pode renovar ou pedir o imóvel. - Plataformas jurídicas
O justa.legal oferece modelos de contratos e checklists que facilitam a vida do locador. - Formalize tudo por escrito
Se quer retomar o imóvel, envie notificação via e-mail, carta registrada ou termo aditivo. - Procure orientação profissional
Se houver dúvidas sobre a legalidade das cláusulas ou possíveis exceções, é essencial consultar um advogado especializado. Dessa forma, o locador garante maior segurança jurídica, evitando processos demorados ou prejuízos no futuro.
Importância do prazo para o locador
Definir prazos é crucial para a segurança jurídica de locador e inquilino.
O locador sabe exatamente quando pode reassumir o imóvel ou renegociar condições.
Já o inquilino se sente seguro ao saber que não será despejado sem fundamento legal.
Portanto, revise cada detalhe do contrato antes de assinar.
Um contrato mal elaborado pode gerar conflitos dispendiosos.
Conclusão: Decisões seguras evitam litígios
Os prazos e as hipóteses de retomada vão além de simples formalidades, pois influenciam diretamente a relação entre locador e inquilino. Com a Lei do Inquilinato, busca-se equilibrar interesses, proporcionando mais segurança jurídica e reduzindo o risco de conflitos e disputas judiciais.
Referências legais e dados consultados
- Lei nº 8.245/91 (Lei do Inquilinato) – Artigos 4º, 9º, 46 e 47.
- Código Civil (Lei nº 10.406/2002) – Base legal para contratos.
- IBGE – Estatísticas sobre imóveis alugados (PNAD Contínua).
- Secovi-SP – Relatórios de ações locatícias e tendências do mercado.
Produzido segundo a legislação brasileira em vigor. Para situações específicas, consulte sempre um profissional jurídico.