Lei do distrato e retenção da taxa de fruição: entenda a decisão do STJ

No dinâmico mercado imobiliário brasileiro, a compra de imóveis na planta tornou-se uma prática comum e, muitas vezes, uma estratégia de investimento segura. No entanto, situações de desistência ocorrem com frequência, e, até recentemente, a ausência de uma legislação clara sobre os distratos gerava insegurança jurídica e prejuízos para ambas as partes: compradores e incorporadoras.

Com a entrada em vigor da Lei 13.786/2018, conhecida como Lei do Distrato, o cenário começou a mudar, estabelecendo diretrizes para a rescisão dos contratos de compra e venda de imóveis na planta e para a devolução de valores pagos. Um dos pontos mais controvertidos dessa legislação é a possibilidade de retenção da chamada “taxa de fruição” em casos de desistência.

Em 2024, o Superior Tribunal de Justiça (STJ) consolidou entendimento favorável à retenção da taxa de fruição, desde que prevista em contrato e respeitando critérios de proporcionalidade. Este artigo detalha o que é essa taxa, como a decisão do STJ impacta compradores e incorporadoras, e quais cuidados devem ser tomados para evitar prejuízos.

O que é a lei do distrato e qual seu objetivo?

A Lei do Distrato (Lei 13.786/2018) foi criada para disciplinar o cancelamento dos contratos de compra e venda de imóveis na planta, um tema que até então era tratado de maneira fragmentada e conflituosa pela jurisprudência. Antes da lei, a ausência de regras claras resultava em inúmeros litígios, atrasos na entrega dos imóveis, insegurança para investidores e consumidores, e, por vezes, prejuízo financeiro para as incorporadoras.

A lei tem como principais objetivos:

Estabelecer parâmetros claros para a devolução dos valores pagos em caso de desistência;
Definir limites para retenção de valores pelas incorporadoras;
Reduzir o índice de distratos, estimulando a confiança no mercado imobiliário;
Proporcionar maior segurança jurídica para consumidores e empresas.

Vale destacar que a Lei do Distrato aplica-se aos contratos firmados a partir de sua vigência, trazendo um marco regulatório que orienta as relações contratuais no setor.

Entenda a taxa de fruição e sua retenção

A taxa de fruição é um valor cobrado pelas incorporadoras para compensar o uso do imóvel ou do empreendimento durante o tempo em que o comprador desistente manteve direitos sobre a unidade, impedindo que a incorporadora a disponibilizasse para outro comprador. Essa taxa visa remunerar o desgaste, a ocupação indireta e as despesas administrativas ocorridas no período em que o imóvel ficou “reservado”, ainda que não tenha sido entregue.

Antes da Lei do Distrato, a cobrança dessa taxa era objeto de muita controvérsia, pois não havia previsão legal expressa, o que gerava insegurança e litígios frequentes. Muitas vezes, incorporadoras retinham valores superiores ao razoável, e consumidores questionavam a validade dessas cobranças.

Com a lei, o tema ganhou regulamentação, e, recentemente, o STJ firmou entendimento claro: é legítima a retenção da taxa de fruição em contratos firmados após a vigência da Lei do Distrato, desde que essa retenção seja proporcional ao período de fruição e previamente estabelecida em contrato.

Como o STJ fundamentou a decisão sobre a retenção?

No julgamento recente, o STJ enfatizou que a retenção da taxa de fruição não configura uma penalidade abusiva, mas sim uma compensação justa e proporcional pelo uso do bem que deixou de ser disponibilizado para o mercado devido à desistência do comprador.

O tribunal destacou que:

Os contratos firmados após a vigência da Lei do Distrato devem ser analisados à luz das novas regras, que permitem a retenção da taxa de fruição;
A taxa deve ser calculada de forma proporcional ao tempo em que o imóvel ficou indisponível;
A previsão contratual da taxa é essencial para sua validade, garantindo transparência e segurança jurídica;
A retenção busca equilibrar os direitos do consumidor e o ressarcimento dos prejuízos legítimos da incorporadora.

Além disso, o STJ ressaltou que o percentual a ser retido deve ser razoável e não pode configurar enriquecimento ilícito da incorporadora, observando princípios de boa-fé objetiva e equilíbrio contratual.

Jurisprudência relacionada: retenção em distratos e percentual razoável

A jurisprudência do STJ já vinha consolidando o entendimento acerca da possibilidade de retenção de valores em distratos, inclusive antes da Lei do Distrato, com base em princípios como o da função social do contrato e a boa-fé objetiva. Destaque-se, por exemplo:

No REsp 702.787/SC, o STJ reconheceu o direito do consumidor à restituição dos valores pagos em caso de desistência, com retenção de percentual razoável para indenização, fixando-o em 25% do valor pago;
No AgRg no Ag 717.840/MG, o tribunal reiterou que a resilição unilateral do compromisso de compra e venda é possível quando o comprador enfrenta insuportabilidade econômica, cabendo a devolução das parcelas pagas, descontada uma parcela razoável para cobrir prejuízos da incorporadora.

Esses precedentes reforçam o entendimento atual do STJ de que, embora o consumidor tenha direito à restituição, essa restituição não deve ser integral, podendo a incorporadora reter valores proporcionais para compensar o desgaste do imóvel e despesas administrativas.

Impactos práticos para compradores e incorporadoras

Para compradores

A decisão do STJ e a vigência da Lei do Distrato significam que, em caso de desistência, o comprador poderá enfrentar a retenção da taxa de fruição, além de outras despesas contratuais previstas. Isso torna fundamental que o consumidor:

Leia atentamente o contrato antes de assinar, observando cláusulas sobre distratos e retenções;
Avalie as condições financeiras pessoais para evitar desistências que possam acarretar perdas;
Busque orientação jurídica especializada para entender os direitos e obrigações no momento da desistência;
Negocie cláusulas que prevejam critérios claros para cálculo das taxas, evitando surpresas.

Para incorporadoras e construtoras

A decisão reforça a importância de:

Elaborar contratos transparentes, detalhando as condições de distrato e retenção da taxa de fruição;
Definir critérios objetivos para o cálculo da taxa, assegurando proporcionalidade e razoabilidade;
Promover comunicação clara com os compradores sobre seus direitos e deveres;
Adotar políticas internas para gestão eficiente dos distratos, minimizando impactos financeiros e legais.

Diferença entre taxa de fruição e outras taxas em distratos

É importante diferenciar a taxa de fruição de outras cobranças que podem surgir no contexto de distratos:

Multas contratuais: Penalidades previstas para inadimplência ou descumprimento de cláusulas contratuais;
Encargos condominiais e IPTU: Despesas relativas à manutenção do imóvel e tributos municipais, que devem ser pagos até a data do distrato;
Taxa de fruição: Valor destinado a compensar o uso indireto do imóvel pelo comprador desistente, calculada proporcionalmente ao período em que o imóvel ficou indisponível para revenda.

O STJ já decidiu que encargos como condomínio e IPTU são devidos até a data do distrato, não devendo ser confundidos com a taxa de fruição, que tem natureza indenizatória e visa ressarcir o desgaste e uso do imóvel.

Como evitar prejuízos na desistência do imóvel?

Para minimizar riscos e prejuízos em caso de desistência, algumas boas práticas são recomendadas:

Para compradores

Exame detalhado do contrato: Verificar cláusulas que tratam do distrato, retenção de valores e taxa de fruição;
Consulta a profissionais especializados: Advogados podem esclarecer dúvidas e orientar sobre os direitos;
Negociação prévia: Tentar acordos prévios com a incorporadora para reduzir retenções;
Planejamento financeiro: Avaliar a capacidade de cumprir os pagamentos para evitar desistência por dificuldades econômicas.

Para incorporadoras

Clareza contratual: Contratos bem redigidos evitam questionamentos e litígios;
Política transparente de distrato: Informar claramente as regras e critérios para retenção de valores;
Gestão eficiente dos distratos: Procedimentos que minimizem impactos financeiros e preservem a reputação da empresa;
Atendimento ao cliente: Esclarecer dúvidas e negociar soluções amigáveis em casos de desistência.

A importância da assessoria jurídica especializada

Diante da complexidade do tema e da recente consolidação jurisprudencial, contar com uma assessoria jurídica qualificada é fundamental para proteger os interesses de ambos os lados. Advogados especializados em direito imobiliário:

Auxiliam na elaboração e revisão de contratos em conformidade com a Lei do Distrato;
Orientam compradores sobre seus direitos e possíveis consequências de desistências;
Representam incorporadoras em negociações e litígios relacionados a distratos;
Contribuem para reduzir riscos financeiros e jurídicos, promovendo segurança e confiança nas operações imobiliárias.

Considerações finais à luz do contexto jurídico

É relevante destacar que o compromisso de compra e venda, quando registrado, atribui ao comprador direito real sobre o imóvel, conforme o artigo 1.417 do Código Civil, permitindo inclusive reivindicação do imóvel perante terceiros. Contudo, a inadimplência do comprador pode ensejar ação de rescisão contratual e reintegração de posse por parte do vendedor, desde que haja a prévia interpelação para constituição em mora, conforme o Decreto-lei 745/1969.

Além disso, a jurisprudência do STJ, por meio da Súmula 308, esclarece que hipoteca firmada entre construtora e agente financeiro, anterior ou posterior à promessa de compra e venda, não tem eficácia contra o comprador de boa-fé, reforçando a proteção ao adquirente.

Assim, o equilíbrio nas relações contratuais imobiliárias depende da observância das normas legais e do entendimento jurisprudencial consolidado, garantindo proteção para consumidores e segurança para o mercado.

Conclusão

A Lei do Distrato representa um avanço significativo na regulamentação dos distratos imobiliários, trazendo segurança jurídica e equilíbrio para compradores e incorporadoras. A recente decisão do STJ que autoriza a retenção da taxa de fruição em contratos firmados após a vigência da lei confirma a legitimidade dessa cobrança, desde que proporcional e prevista em contrato.

Conhecer as regras sobre a taxa de fruição e outras retenções é fundamental para evitar surpresas desagradáveis e prejuízos financeiros. Tanto consumidores quanto incorporadoras devem agir com transparência, cautela e assessoria jurídica adequada para garantir relações contratuais justas e seguras.

Se você está pensando em comprar um imóvel na planta ou enfrenta a necessidade de desistir de um contrato, consulte um especialista em direito imobiliário para assegurar seus direitos e evitar riscos.