No mercado imobiliário, é comum que compradores e construtoras celebrem contratos de compra e venda de imóveis, muitas vezes na planta ou em fase de construção. Contudo, o que acontece quando o comprador decide desistir do negócio antes da efetiva transferência do imóvel? Essa situação, conhecida como distrato, envolve a devolução dos valores já pagos, mas com uma retenção por parte do vendedor para cobrir custos e prejuízos decorrentes do cancelamento. A controvérsia acerca do percentual que pode ser retido sempre gerou debates e inseguranças jurídicas.

Em recente decisão, o Superior Tribunal de Justiça (STJ) fixou em 25% a retenção máxima que pode ser aplicada sobre os valores pagos pelo comprador no distrato de compra e venda de imóveis. Esta decisão é um marco, pois unifica a jurisprudência e oferece maior segurança jurídica para ambas as partes, compradores e construtoras, estabelecendo um parâmetro claro para a compensação em casos de desistência.

Neste artigo, você compreenderá detalhadamente o que é a retenção em distrato, os fundamentos da decisão do STJ, os impactos para o mercado imobiliário e as orientações práticas para aplicação dessa regra nos contratos. Também abordaremos os aspectos jurídicos relevantes e as consequências para as partes envolvidas.

O que é a retenção em distrato de compra de imóveis?

O distrato é o ato pelo qual as partes decidem desfazer o contrato de compra e venda de um imóvel antes da entrega definitiva da propriedade. Em geral, o comprador já efetuou pagamentos parciais ou integrais referentes ao imóvel, e, ao desistir, espera receber de volta esses valores.

No entanto, a construtora ou o vendedor incorrem em custos administrativos, despesas com corretagem, propaganda, e ainda podem sofrer prejuízos pela perda do negócio, especialmente quando o imóvel permanece disponível para venda por longo período, sofrendo desgaste ou desvalorização. Por isso, é comum que haja a retenção de um percentual do valor pago para compensar esses custos.

A retenção em distrato consiste, portanto, no percentual do valor pago que a construtora ou vendedor pode legalmente reter do comprador quando este desiste do contrato. Historicamente, esse percentual variou bastante, sem um parâmetro uniforme, gerando insegurança e litígios judiciais. A ausência de regra clara incentivava práticas abusivas, ora prejudicando o consumidor, ora trazendo riscos para as empresas do setor.

Decisão do STJ sobre o limite de 25% na retenção

Diante da necessidade de uniformizar a jurisprudência e estabelecer um limite razoável para a retenção em distratos de imóveis, o STJ firmou entendimento consolidado que fixou em 25% o percentual máximo que pode ser retido pelo vendedor ou construtora.

Segundo o julgado (REsp 702.787/SC, Rel. Min. Luis Felipe Salomão), a retenção de 25% é suficiente para cobrir despesas administrativas, corretagem, propaganda, e eventuais prejuízos causados pelo desgaste da unidade imobiliária. Ao mesmo tempo, protege o comprador, evitando que seja onerado com retenções abusivas que ultrapassem esse limite.

Este percentual é um parâmetro de razoabilidade, balizado pela boa-fé objetiva e pelo equilíbrio contratual, princípios basilares do direito do consumidor e do direito imobiliário. A decisão ainda reconhece o direito do comprador à restituição dos valores pagos, descontada a retenção legal.

Resumo dos principais pontos da decisão:

  • É direito do consumidor receber a devolução dos valores pagos, descontado percentual de retenção.
  • O percentual de retenção deve ser razoável e, conforme fixado, não pode ultrapassar 25%.
  • A retenção visa ressarcir custos e perdas da construtora, sem onerar excessivamente o comprador.
  • A decisão promove segurança jurídica e evita litígios desnecessários.

Impactos para compradores e construtoras no mercado imobiliário

A fixação do limite de 25% na retenção em distratos traz impactos significativos para o mercado imobiliário, beneficiando tanto compradores quanto construtoras.

Para os compradores:

  • Proteção contra abusos: Eles ficam protegidos contra retenções excessivas que possam comprometer seus direitos financeiros.
  • Maior previsibilidade: Sabendo o limite máximo para retenção, podem planejar melhor suas finanças, mesmo diante da desistência do negócio.
  • Segurança jurídica: A cláusula contratual que respeite esse limite evita surpresas e facilita acordos amigáveis.

Para as construtoras:

  • Parâmetro claro para ressarcimento: As empresas sabem qual limite poderão reter, possibilitando melhor planejamento financeiro.
  • Redução de litígios: A clareza da regra reduz disputas judiciais, economizando tempo e recursos.
  • Valorização da boa-fé e transparência: A adequação aos parâmetros legais reforça a credibilidade e confiança do mercado.

Para o mercado imobiliário:

  • Ambiente mais estável: O equilíbrio entre direitos e deveres traz maior estabilidade e confiança para investimentos.
  • Incentivo à formalização: Contratos bem elaborados e transparentes tornam-se regra, fomentando boas práticas.
  • Aumento da competitividade: A segurança jurídica beneficia todos os agentes, inclusive investidores e profissionais do direito.

Como aplicar a regra de retenção de 25% no contrato de compra e venda?

Para que a regra do STJ seja aplicada corretamente, é fundamental que o contrato de compra e venda de imóvel contenha cláusulas claras e expressas sobre a retenção em caso de distrato. Algumas orientações importantes:

  • Previsão expressa da retenção máxima de 25%: O contrato deve indicar explicitamente que, em caso de distrato, será retido até 25% dos valores pagos, conforme a jurisprudência atual.
  • Descrição dos custos cobertos: Especificar quais despesas serão ressarcidas com a retenção, como administração, corretagem, propaganda, entre outras.
  • Procedimentos para distrato: Definir as condições para formalização do distrato, prazos para devolução e forma de pagamento dos valores restituídos.
  • Cláusula de mediação ou arbitragem: Para evitar litígios judiciais, pode-se incluir mecanismos alternativos de resolução de conflitos.
  • Orientação jurídica prévia: Recomenda-se que compradores e vendedores busquem assessoria jurídica para elaboração e análise do contrato.

Além disso, é importante observar que, conforme Súmula 2 do Tribunal de Justiça de São Paulo (TJSP), a devolução dos valores pagos deve ser feita em parcela única, não podendo ser parcelada segundo as condições de pagamento do imóvel.

Procedimentos jurídicos em caso de distrato e retenção indevida

Nem sempre a retenção aplicada será correta. Caso o percentual ultrapasse o limite de 25% ou não esteja previsto contratualmente, o comprador pode buscar a restituição judicial da quantia indevidamente retida.

Passos recomendados:

  1. Análise do contrato: Verificar as cláusulas que tratam do distrato e retenção.
  2. Notificação extrajudicial: O comprador deve notificar o vendedor ou construtora requerendo a devolução dos valores pagos, descontada a retenção legal.
  3. Negociação amigável: Buscar acordo para evitar desgaste e custos judiciais.
  4. Ação judicial: Caso não haja acordo, ingressar com ação visando a devolução dos valores, com base em princípios como a boa-fé objetiva e vedação ao enriquecimento sem causa.
  5. Constituição em mora: Para o promitente vendedor, caso haja inadimplemento do comprador, é necessária a interpelação judicial ou extrajudicial com antecedência mínima de 15 dias, conforme Decreto-lei 745/1969.

O STJ reforça que a retenção deve ser razoável, não podendo haver enriquecimento sem causa, e que a resilição contratual pode ocorrer por iniciativa do comprador quando o cumprimento se tornar economicamente insuportável.

Diferenças entre distrato e rescisão contratual na compra de imóveis

É fundamental distinguir dois conceitos jurídicos relacionados, mas com efeitos diversos: distrato e rescisão contratual.

  • Distrato: É a anulação amigável do contrato, realizada por acordo mútuo entre as partes, desfazendo o negócio sem punições ou sanções. Aplica-se principalmente quando ambas as partes concordam em cancelar o contrato e definir os termos da devolução e retenção.
  • Rescisão contratual: Pode ser unilateral e judicial, ocorrendo quando uma das partes descumpre obrigações contratuais, abrindo espaço para penalidades, indenizações, multas e outras consequências. Exige a constituição em mora e, geralmente, envolve litígios judiciais.

A retenção de até 25% aplicada pelo STJ refere-se especialmente aos distratos consensuais. Em rescisões por inadimplemento, as consequências podem ser diferentes, envolvendo ações de reintegração de posse e pagamento de multas, conforme previsto no Código Civil e legislação específica.

Tendências e perspectivas para o mercado imobiliário após a decisão do STJ

A uniformização da retenção máxima em distratos de compra e venda de imóveis pelo STJ representa um avanço importante para o setor imobiliário brasileiro. Entre as tendências e perspectivas, destacam-se:

  • Aumento da confiança do consumidor: Com regras claras, o comprador sente-se mais seguro para investir, sabendo que seus direitos serão respeitados.
  • Melhoria na governança contratual: Construtoras e incorporadoras tendem a aprimorar seus contratos e práticas comerciais para se adequarem à jurisprudência.
  • Redução de litígios judiciais: A clareza na retenção diminui o número de disputas judiciais, poupando recursos e tempo para todas as partes.
  • Valorização do direito imobiliário e do consumidor: O tema ganha destaque no meio jurídico e empresarial, estimulando debates e aprimoramentos legislativos.
  • Possível evolução legislativa: A decisão do STJ pode inspirar propostas para regulamentar especificamente o tema, consolidando o entendimento.

É fundamental que profissionais do direito, corretores, investidores e consumidores acompanhem essas mudanças para atuarem com conhecimento e segurança.

Considerações jurídicas complementares relevantes

Além do percentual de retenção, outros aspectos jurídicos importantes são destacados pela jurisprudência e doutrina no contexto da promessa de compra e venda e distrato imobiliário:

  • Direito real do promitente comprador: Conforme o artigo 1.417 do Código Civil e o Enunciado nº 253 do CJF/STJ, o comprador titular do direito real pode reivindicar o imóvel mesmo perante terceiros que o tenham adquirido indevidamente.
  • Hipoteca entre construtora e agente financeiro: De acordo com a Súmula 308 do STJ, hipoteca firmada pela construtora em relação ao imóvel não tem eficácia contra o comprador que adquiriu o imóvel de boa-fé, fortalecendo a posição do adquirente.
  • Constituição em mora do comprador inadimplente: O Decreto-lei 745/1969 exige que o vendedor notifique o comprador inadimplente antes de pleitear a rescisão contratual judicial, garantindo o direito à defesa.

Estes pontos reforçam a complexidade do direito imobiliário e a importância de assessoria jurídica especializada para garantir a correta aplicação das normas.

Conclusão

A decisão do Superior Tribunal de Justiça que estabelece o limite máximo de 25% para retenção em distratos de compra de imóveis é um marco de equilíbrio e segurança jurídica no mercado imobiliário brasileiro. Ela protege o comprador contra retenções abusivas e assegura às construtoras uma compensação justa pelos custos e prejuízos decorrentes do cancelamento do contrato.

Para usufruir dos benefícios dessa decisão, é fundamental que contratos de compra e venda estejam alinhados a essa jurisprudência, com cláusulas claras e transparentes. Conhecer os direitos e obrigações permite que compradores e vendedores conduzam suas negociações com confiança, minimizando riscos e litígios.

Se você está envolvido em uma negociação imobiliária ou enfrentando um distrato, conte com a assessoria de profissionais especializados para garantir a proteção dos seus direitos e a observância da legislação vigente.

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