Introdução
O contrato preliminar é um instrumento jurídico essencial para garantir a segurança em negociações que não podem ser imediatamente concluídas. Também conhecido como pré-contrato ou promessa de contrato, este documento estabelece o compromisso entre as partes para a celebração futura de um contrato definitivo. Mas você sabe exatamente como funciona este tipo de contrato e quando ele deve ser utilizado?
Neste artigo completo, vamos explorar todos os aspectos do contrato preliminar: sua definição legal, características, tipos, requisitos de validade, efeitos jurídicos e aplicações práticas. Ao final, você terá conhecimento suficiente para entender quando e como utilizar este importante instrumento jurídico em suas negociações.
O que é um contrato preliminar?
O contrato preliminar, também chamado de pré-contrato, promessa de contrato ou compromisso, é um acordo pelo qual as partes se comprometem a celebrar um contrato definitivo no futuro. Este instrumento está previsto nos artigos 462 a 466 do Código Civil brasileiro de 2002 e tem como principal objetivo garantir a segurança jurídica em negociações que, por algum motivo, não podem ser imediatamente concluídas.
Na prática, o contrato preliminar funciona como uma garantia de que o negócio principal será realizado posteriormente, criando uma obrigação jurídica entre os envolvidos. É importante destacar que este tipo de contrato não substitui o contrato definitivo, mas estabelece o compromisso de sua celebração futura.
Fundamento legal do contrato preliminar
A base legal do contrato preliminar encontra-se nos seguintes artigos do Código Civil:
- Artigo 462: Estabelece que o contrato preliminar deve conter todos os requisitos essenciais do contrato definitivo, exceto quanto à forma.
- Artigo 463: Define que, concluído o preliminar, com observância do disposto no artigo anterior, e desde que não preveja cláusula de arrependimento, qualquer das partes terá o direito de exigir a celebração do definitivo.
- Artigo 464: Trata sobre a possibilidade de execução específica do contrato preliminar.
- Artigo 465: Aborda a hipótese de impossibilidade de obtenção da forma prevista para o contrato definitivo.
- Artigo 466: Dispõe sobre o contrato preliminar unilateral.
Características do contrato preliminar
O contrato preliminar possui características próprias que o distinguem de outros tipos de contratos. Vamos analisar suas principais particularidades:
Natureza preparatória
O contrato preliminar tem natureza preparatória, pois seu objetivo é estabelecer as bases para um contrato definitivo que será celebrado posteriormente. Ele não substitui o contrato principal, mas cria uma obrigação de fazer – a celebração do contrato definitivo.
Autonomia
Apesar de sua natureza preparatória, o contrato preliminar é autônomo em relação ao contrato definitivo. Isso significa que ele possui existência própria e produz efeitos jurídicos independentes do contrato principal.
Temporalidade
O contrato preliminar é temporário por natureza, pois sua finalidade é preparar o terreno para o contrato definitivo. Uma vez celebrado o contrato principal, o preliminar cumpre sua função e perde sua eficácia.
Princípio consensualista
Como mencionado no texto original, o contrato preliminar é regido pelo princípio consensualista, o que significa que, em regra, não exige forma especial para sua validade. Conforme o artigo 462 do Código Civil, não há imposições quanto ao formato do contrato, dispensando-se, inclusive, o registro público para assegurar sua eficácia entre as partes.
Quando utilizar um contrato preliminar?
O contrato preliminar é especialmente útil nas seguintes situações:
- Pendência de documentação: Quando faltam documentos necessários para a celebração do contrato definitivo.
- Falta de recursos financeiros imediatos: Quando uma das partes ainda não dispõe dos recursos necessários para concluir o negócio, mas deseja garantir sua realização futura.
- Necessidade de aprovações: Quando o negócio depende de aprovações de terceiros (como órgãos reguladores) que ainda não foram obtidas.
- Estudos complementares: Quando ainda são necessários estudos adicionais antes da celebração do contrato definitivo.
- Garantia de negociações: Para assegurar que as condições já negociadas serão mantidas até a celebração do contrato principal.
Este instrumento é ideal para situações em que há certeza quanto à intenção de celebrar o contrato definitivo, mas existem circunstâncias temporárias que impedem sua imediata concretização.
Tipos de contrato preliminar
Os contratos preliminares podem ser classificados de diferentes formas, considerando aspectos como formalidade e distribuição de obrigações entre as partes. Vamos explorar os principais tipos:
Quanto à formalidade
Contrato preliminar verbal
O contrato preliminar verbal é aquele que existe apenas na forma falada, sem documentação escrita. Sua validade se fundamenta no princípio consensualista, que não exige formalidades específicas para certos tipos de contratos. No entanto, é importante destacar que, embora seja válido, este tipo de contrato apresenta sérias dificuldades probatórias em caso de disputa.
Contrato preliminar formal (escrito)
O contrato preliminar formal é aquele documentado por escrito, o que facilita significativamente sua comprovação. Embora o registro público não seja obrigatório para sua validade entre as partes, a formalização por escrito é altamente recomendável para garantir segurança jurídica.
Quanto às obrigações
Contrato preliminar unilateral
No contrato preliminar unilateral, apesar do consenso entre as partes, apenas uma delas assume a obrigação de celebrar o contrato definitivo, conforme previsto no artigo 466 do Código Civil. Um exemplo comum é a promessa de doação, onde somente o promitente doador assume a obrigação.
O artigo 466 do Código Civil estabelece: “Se a promessa de contrato for unilateral, o credor, sob pena de ficar a mesma sem efeito, deverá manifestar-se no prazo nela previsto, ou, inexistindo este, no que lhe for razoavelmente assinado pelo devedor.”
Contrato preliminar bilateral
No contrato preliminar bilateral, ambas as partes assumem obrigações recíprocas de celebrar o contrato definitivo. Este tipo é muito comum em promessas de compra e venda, onde tanto o vendedor quanto o comprador se comprometem a concretizar o negócio principal posteriormente.
É importante ressaltar que, mesmo que o prazo para a celebração do contrato definitivo não seja especificado, qualquer das partes pode exigir sua celebração quando julgar conveniente, desde que não haja cláusula de arrependimento.
Requisitos de validade do contrato preliminar
Para que um contrato preliminar seja considerado válido e produza seus efeitos jurídicos, ele deve atender a determinados requisitos legais. Estes requisitos estão estabelecidos no artigo 104 do Código Civil, que se aplica a contratos em geral:
1. Agente capaz
As partes envolvidas na celebração do contrato preliminar devem ser legalmente capazes. Isso significa que devem ter plena capacidade civil para exercer pessoalmente os atos da vida civil, conforme estabelecido nos artigos 3º e 4º do Código Civil.
2. Objeto lícito, determinado ou determinável
O objeto do contrato preliminar deve ser lícito (não contrário à lei), possível (física e juridicamente realizável) e determinado ou determinável (identificável com precisão). O objeto, neste caso, é a própria celebração do contrato definitivo.
3. Forma prescrita ou não defesa em lei
Como mencionado anteriormente, o contrato preliminar é regido pelo princípio consensualista, o que significa que, em regra, não exige forma especial para sua validade. No entanto, é importante observar que:
- Se o contrato definitivo exigir forma específica por determinação legal (como escritura pública), o contrato preliminar não precisará observar a mesma forma, mas deverá conter todos os elementos essenciais do contrato definitivo.
- Se as partes desejarem que o contrato preliminar seja oponível a terceiros, será necessário o registro público, conforme estabelece o parágrafo único do artigo 463 do Código Civil.
4. Elementos essenciais do contrato definitivo
Além dos requisitos gerais, o artigo 462 do Código Civil estabelece que o contrato preliminar deve conter todos os elementos essenciais do contrato definitivo, exceto quanto à forma. Isso significa que o preliminar deve definir claramente:
- As partes envolvidas
- O objeto do contrato definitivo
- As condições essenciais do negócio
- O prazo para celebração do contrato definitivo (quando houver)
- Preço e forma de pagamento (quando aplicável)
Efeitos jurídicos do contrato preliminar
O contrato preliminar produz efeitos jurídicos importantes, que garantem sua eficácia como instrumento de segurança nas negociações. Vamos analisar os principais efeitos:
Obrigação de celebrar o contrato definitivo
O principal efeito do contrato preliminar é criar a obrigação de celebrar o contrato definitivo. Esta obrigação pode ser exigida judicialmente, conforme estabelece o artigo 463 do Código Civil: “Concluído o contrato preliminar, com observância do disposto no artigo antecedente, e desde que dele não conste cláusula de arrependimento, qualquer das partes terá o direito de exigir a celebração do definitivo, assinando prazo à outra para que o efetive.”
Possibilidade de execução específica
Caso uma das partes se recuse a celebrar o contrato definitivo, a parte interessada pode recorrer à execução específica, conforme previsto no artigo 464 do Código Civil. Isso significa que o juiz pode suprir a vontade da parte inadimplente, determinando a celebração forçada do contrato definitivo ou, quando isso não for possível, condenando o inadimplente a pagar perdas e danos.
Oponibilidade a terceiros
Para que o contrato preliminar seja oponível a terceiros, é necessário o registro público, conforme estabelece o parágrafo único do artigo 463 do Código Civil: “O contrato preliminar deverá ser levado ao registro competente.”
Isso é particularmente importante em contratos que envolvem bens imóveis, pois o registro garante que terceiros não poderão alegar desconhecimento do compromisso assumido pelas partes.
Diferenças entre contrato preliminar e contrato definitivo
É fundamental compreender as diferenças entre o contrato preliminar e o definitivo para utilizar cada um deles de forma adequada:
| Aspecto | Contrato Preliminar | Contrato Definitivo |
|---|---|---|
| Finalidade | Criar obrigação de celebrar contrato futuro | Estabelecer o negócio jurídico principal |
| Temporalidade | Temporário | Permanente (dentro do prazo acordado) |
| Obrigação | De fazer (celebrar o contrato definitivo) | Variável conforme o tipo de contrato |
| Forma | Em regra, livre (princípio consensualista) | Pode exigir forma específica |
| Efeitos | Preparatórios | Definitivos |
Exemplos práticos de contratos preliminares
Para ilustrar melhor a aplicação dos contratos preliminares, vamos analisar alguns exemplos práticos:
1. Promessa de compra e venda de imóvel
Um dos exemplos mais comuns é a promessa de compra e venda de imóvel. Neste caso, as partes se comprometem a celebrar o contrato definitivo de compra e venda quando determinadas condições forem atendidas, como:
- Aprovação do financiamento imobiliário
- Conclusão da análise documental do imóvel
- Regularização de pendências no registro do imóvel
2. Compromisso de constituição de sociedade
Quando duas ou mais pessoas desejam constituir uma sociedade, mas ainda precisam definir detalhes ou obter aprovações, podem celebrar um contrato preliminar estabelecendo os termos gerais da futura sociedade e o compromisso de formalizá-la posteriormente.
3. Promessa de doação
Uma pessoa pode se comprometer a doar um bem a outra no futuro, estabelecendo as condições e o prazo para a efetivação da doação através de um contrato preliminar unilateral.
4. Compromisso de prestação de serviços
Empresas podem celebrar um contrato preliminar para estabelecer as bases de uma futura prestação de serviços, enquanto finalizam detalhes técnicos ou aguardam aprovações internas.
Como elaborar um contrato preliminar eficaz
Para garantir a eficácia de um contrato preliminar, é importante seguir algumas recomendações na sua elaboração:
1. Identificação clara das partes
Inclua informações completas sobre todas as partes envolvidas, como nome, documentos de identificação, estado civil, profissão e endereço.
2. Definição precisa do objeto
Especifique com clareza qual será o objeto do contrato definitivo, incluindo todas as características essenciais para sua identificação.
3. Estabelecimento de prazos
Defina prazos claros para a celebração do contrato definitivo e para o cumprimento de eventuais condições prévias.
4. Previsão de consequências em caso de inadimplemento
Estabeleça quais serão as consequências caso uma das partes não cumpra com a obrigação de celebrar o contrato definitivo, como multas, arras ou perdas e danos.
5. Registro quando necessário
Se for importante que o contrato seja oponível a terceiros, providencie seu registro no cartório competente.
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Conclusão
O contrato preliminar é um instrumento jurídico valioso que proporciona segurança nas negociações que não podem ser imediatamente concluídas. Ao criar a obrigação de celebrar um contrato definitivo no futuro, ele protege as partes e garante que as condições negociadas serão mantidas.
Como vimos, este tipo de contrato pode ser unilateral ou bilateral, verbal ou escrito, e deve conter todos os elementos essenciais do contrato definitivo, exceto quanto à forma. Sua eficácia está garantida pela possibilidade de execução específica, caso uma das partes se recuse a cumprir com a obrigação assumida.
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Perguntas frequentes sobre contrato preliminar
1. O contrato preliminar precisa ser registrado em cartório?
Entre as partes, o contrato preliminar não precisa ser registrado em cartório para ter validade, pois é regido pelo princípio consensualista. No entanto, para que seja oponível a terceiros, o registro público é necessário, conforme estabelece o parágrafo único do artigo 463 do Código Civil.
2. Qual a diferença entre contrato preliminar e promessa de compra e venda?
A promessa de compra e venda é um tipo específico de contrato preliminar, aplicado especificamente à compra e venda de bens. Todo contrato de promessa de compra e venda é um contrato preliminar, mas nem todo contrato preliminar é uma promessa de compra e venda, já que o contrato preliminar pode se referir a diversos tipos de negócios jurídicos.
3. O que acontece se uma das partes se recusar a celebrar o contrato definitivo?
Se uma das partes se recusar a celebrar o contrato definitivo, a parte interessada pode recorrer ao Poder Judiciário para obter a execução específica da obrigação, conforme previsto no artigo 464 do Código Civil. O juiz pode suprir a vontade da parte inadimplente, determinando a celebração forçada do contrato ou, quando isso não for possível, condenando o inadimplente a pagar perdas e danos.
4. É possível desistir de um contrato preliminar?
A desistência só é possível se houver previsão expressa de cláusula de arrependimento no contrato preliminar. Caso contrário, a parte que se recusar a celebrar o contrato definitivo poderá ser obrigada judicialmente a cumprir a obrigação ou a pagar indenização por perdas e danos.
5. Qual o prazo de validade de um contrato preliminar?
O contrato preliminar pode estabelecer um prazo específico para a celebração do contrato definitivo. Na ausência de prazo determinado, qualquer das partes pode exigir a celebração do contrato definitivo a qualquer momento, desde que não haja cláusula de arrependimento.
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